韓石入旭輝,能否再造一個“大悦城”?

贏商網 黃柏堅 付慶榮   2021-03-12 10:57
核心提示:旭輝商業:I have a dream!

排版/Ben King

封面圖&頭圖來源/旭輝商業、旭輝集團微信公眾號

 

  做商業還是“小學生”的旭輝,小升初之際,挖來了兩名金牌操盤手——先是王壽慶,再是韓石。

  近日,旭輝集團一紙公告稱,前中南商業總裁、中南置地副總裁韓石加盟旭輝商業,擔任旭輝商業副總裁兼旭輝商管公司總裁,並主持旭輝商管公司的日常經營管理工作。

  從2010年組建旭美商業投資,2012年開出首個自主經營的mall——嘉興旭輝廣場(開業時間:2020-12、已簽約153個品牌)算起,旭輝已走過10年商業地產征途,可留在外界印象中標杆僅有上海LCM置匯旭輝廣場。

  站在新十年起點,經歷過蔣達強去職、王壽慶轉戰文旅後,旭輝商業能寄望新舵手韓石帶來什麼想象?

 

01

2010-2015年:

商業起步,首戰不佳與蔣達強上位

 

  旭輝商業起步於2010年6月,彼時,旭輝集團新組建了上海旭美商業投資管理有限公司(以下簡稱旭美商業投資),負責上海及上海周邊地區的商業地產開發,以及拓展商業零售業務。

  按照當時的計劃,旭美商業投資將於5年內在江浙滬地區開拓20家購物中心或百貨商場,包括超過20萬㎡的大型綜合體商業項目。

  旭輝商業出征首戰之地,浙江嘉興。天眼查顯示,早在2011年1月,旭美商業投資就認繳了500萬人民幣成立商管公司,負責嘉興旭輝廣場綜合體項目的開發運營。

  在嘉興2005~2010年重點規劃中,旭輝廣場綜合體屬市級商業項目,其中住宅面積7.8萬㎡,商業8.3萬㎡,產品涵蓋1—5商業、1棟酒店式公寓與2棟非毛坯城市公寓住宅。

  

   *2020年12月重新開業的嘉興旭輝廣場現場圖     圖片來源/旭輝商業微信公眾號

  2012年4月,項目的商業部分順利開業。這一年,整個嘉興旭輝廣場綜合體貢獻的租金收入超4216萬元,佔旭輝商業租金總收入的94.98%。

  往後三年,上述項目的租金收入僅在2013年出現過微漲,2014年、2015年則出現了兩連跌。對於下跌的原因,旭輝在財報中表示,系由於部分百貨店改為購物商場,轉租導致租金收入減少。

  

       

  雖商業首戰業績不佳,但在2012年完成了赴港上市後,旭輝集團朝着規模型房企順利進階。據公告數據,2011年-2015年間,旭輝的年銷售額、土儲規模逐年平穩上升,且隨着少數股東權益不斷增加,淨負債率自上市後穩定在60%-70%。

  

       

  穩定的公司基本面,為旭輝商業繼續向前邁步種下了良果。

  2012年,旭輝招來了曾供職於華潤、長江和記、大悦城的蔣達強,擔任天津事業部總經理。

  在蔣達強的帶領下,天津事業部創下佳績,2014年天津旭輝憑藉20億年度銷售額摘下鐵軍稱號。三年後,他升任為旭輝集團副總裁,並出任旭輝商業事業部CEO。2016年4月,在傅明磊等旭輝上海高管集體離職後,蔣達強兼任旭輝上海區域事業部總裁,負責上海區域集團和旭美商業等管理工作。

 

02

2016-2018年:

蔣黃加持,3條產品線初現

 

  蔣達強上位後,旭輝商業又迎來了一員大將。2016年6月,深耕商業地產多年的黃濤加入旭輝,擔任商業地產管理部總監一職。

  蔣黃加持,旭輝商業重振旗鼓,喊出“5年開業25-30個商業項目”的口號,重點打造旭輝廣場、旭輝Mall、旭輝U天地3條產品線。

  這三條產品線分別定位為8萬㎡以上的城市商業、5-8萬㎡的社區型商業,以及3萬㎡以下的社區街區。

  按照計劃,旭輝商業以平均每年落地3-5個項目的速度去擴張,5年後管理資產規模計劃達到500億元。

  2016-2018年間,旭輝商業主要打造了上海控江旭輝Mall、上海九亭旭輝U天地、長沙旭輝Mall、上海旭輝海上國際、重慶旭輝樂活城、上海LCM置匯旭輝廣場等商業項目。其中的標杆項目,則是與香港置地合作打造的上海LCM置匯旭輝廣場。

  

         圖片來源/旭輝商業微信公眾號

  2014年9月,旭輝經過135輪競價擊敗華潤,以41.75億拿下了上海浦東新區洋涇大體量的商辦地塊,計劃引入合作方共同開發,項目將由旭輝操盤和並表,以住宅、寫字樓及銀座式商業為主。

  2015年5月17日,香港置地宣佈與旭輝簽約,通過股權合作(持股50%)的方式,與旭輝共同打造大型商業綜合體LCM置匯旭輝廣場。

  此後,旭輝還聯手香港置地拿下上海最貴菜市場地塊,也就是上海LCMART洋涇市集。

  

   *LCMart生鮮市集實景圖    圖片來源/旭輝商業微信公眾號

  2016年開始,旭輝商業的資管規模增速逐漸加快,租金收入表現開始冒出爆發式增長的苗頭,從2016年的0.6億元,再到2017年的0.94億元,2018年的2.37億元……彼時,在住宅及商辦物業合同銷售額上,旭輝集團也創下佳績,2016年僅為530億元,2017年就以1040億元的成績衝進了千億俱樂部。

  

  當一切都漸入正軌時,蔣達強卻在2018年初選擇離開,隨後加入弘陽集團。對此,旭輝在對蔣達強離職的聲明中解釋——“蔣達強先生由於個人發展原因,提出辭職申請”。

  蔣達強辭職後,旭輝找來了萬達老將王壽慶接棒。

 

03

2019年至今:

王壽慶轉戰文旅,“大悦城之父”韓石來造星?

 

  因頗受旭輝創始人林中之賞識,王壽慶於2018年3月擔任上海旭美商業投資管理有限公司的法定代表人。

  

   *王壽慶履歷    製圖/商業地產頭條

  新外援到位後,旭輝商業硬氣了不少。2019年3月份的業績會上,林中曾稱,旭輝未來要“對標”新鴻基,“可能10年後你再看旭輝,就和香港新鴻基一樣,有一半是開發業務,有一半是收租的業務”。

  豪言外露,當年7月,旭輝集團合併商業管理部和旭美商業,正式成立旭輝商業,由總裁林峯親自掛帥,佈局提速。

  2020年,上海旭美商業投資管理有限公司旗下新增12個項目公司。其中,南昌興赫商業管理有限公司、紹興興煌商業管理有限公司、上海輝平商業管理有限公司、重慶興尊商業管理有限公司的主營範圍均包含“商業綜合體管理服務”。

  

  南昌興赫商業管理有限公司負責管理的是南昌旭輝廣場,上海輝平商業管理有限公司則負責管理上海寶龍·旭輝廣場,另外2家公司分別對應紹興旭輝廣場,以及重慶的綜合體項目。

  

    圖片來源/天眼查

  加速佈局項目的同時,旭輝商業再現人事調整。2020上半年,原龍湖集團商業地產部副總經理陳琦加入,取代王壽慶擔任旭輝商業助理總裁、旭美商業總經理。

  而王壽慶的職務則轉變為“旭輝商業文旅公司總裁”。2020年7月6日,上海旭輝文商旅企業發展有限公司成立,王壽慶擔任法定代表人,註冊資本1億元,旭輝集團100%控股。

  

    圖片來源/天眼查

  早在2017年,旭輝就在文旅領域有所動作,以股權合作的方式介入西安本土房企榮華控股現有的項目開發。以此為契機,雙方將在文化旅遊、特色小鎮、現代服務業等領域拓展新的項目。

  近兩年,旭輝的文旅佈局則進入了貴陽、蘇州等地,並於2021年以25.64億元入股北京“華熙LIVE·五棵松”項目,加碼文體商業。

  

   *華熙LIVE中心C座      圖片來源/華熙LIVE五棵松微信公眾號

  對於文旅業務的未來規劃,旭輝集團高級副總裁黃暉曾對媒體表示,出於對市場前景的看好,旭輝加大了在文旅康養領域的投資和佈局力度,但目前新增的投資項目,大多是圍繞旭輝的地產主業來進行的,在地產項目內、外部增加文旅和康養的元素。

  在旭輝看來,成功主持南昌和合肥萬達城(主題樂園、萬達茂)籌備開業的王壽慶,無疑是當下公司文旅業務最佳操盤手,畢竟術業有專攻。

  而在商業板塊,其缺的是一個能把旭輝品牌打造成“明星IP”的能人。離開大悦城後,輾轉數年的韓石,順勢而來。

  作為“大悦城之父”,韓石以西單大悦城一戰成名。隨後,該產品線迅速被複刻到上海、天津、瀋陽、杭州、成都等地。

  無疑,旭輝看中了韓石的商業造星力。而如何迅速打響旭輝商業3條產品線的名氣,或成為韓石走馬上任後需跨過的第一道坎兒。

  

   *旭輝商業項目分佈    圖片來源/旭輝集團微信公眾號

  

  在已開業項目中,業界辨識度頗高的僅有上海LCM置匯旭輝廣場,其他大多以“默默無聞”之態而存在。

  缺少明星標杆項目,很大程度上制約着旭輝商業租金收入增長的上限。畢竟寫字樓、公寓的運營模式相對標準化,租金收入相對浮動小;而購物中心,在不同操盤邏輯之下,租金收入變動浮動大。

  正因如此,準備高調發力商業的旭輝,亟需挖來韓石彌補這一赤裸裸的短板。按照計劃,旭輝商業到2023年將佈局50座商業綜合體。

  只不過,強手如林的今日,韓石能否一如當年那般得志,在旭輝2千億銷售額護航之下,再造一個“大悦城”,外界有太多的期待,同樣有太多的質疑。

 

商業很美     無去來處

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